Bài 1: Luật đất đai

Đất đai không chỉ là yếu tố tạo nên môi trường sống mà còn là tư liệu sản xuất không thể thiếu đối với hẩu hết các lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Tầm quan trọng của đất đai và sự bất cân xứng trong quan hệ cung cầu là nguyên nhân chính khiến tất cả các quốc gia đều phải có chính sách pháp luật để quản lí, sử dụng đất đai phù hợp. Luật đất đai vì vậy đã trở thành một lĩnh vực pháp luật không thể thiếu trong hệ thống pháp luật của các nước trên thế giới. Tuy nhiên, nội dung của luật đất đai ở các quốc gia khá đa dạng và phụ thuộc rất nhiều vào chế độ sở hữu đất đai của từng quốc gia.

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí. Nhiệm vụ cơ bản của Luật Đất đai là điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong thực hiện quyền sở hữu đất đai và thực hiện chức năng quản lí nhà nước. Nói cách khác, sở hữu, quản lí và sử dụng đất đai là những nội dung cơ bản của Luật Đất đai.

Với ý nghĩa là một lĩnh vực pháp luật, luật đất đai bao gồm toàn bộ những quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành điều chỉnh những quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong sở hữu, quản lí và sử dụng đất đai. Những quy phạm pháp luật này bao gồm những quy phạm trong Luật Đất đai và trong các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan như BLDS, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng... Vậy nên, cẩn lưu ý phân biệt luật đất đai với nghĩa là một ngành luật với Luật Đất đai với ý nghĩa là một đạo luật.

Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Đây là nguyên tắc quan trọng nhất của Luật Đất đai và có ý nghĩa quyết định đến nội dung cơ bản của hoạt dộng quản lí và sử dụng đất đai hiện nay. Nguyên tắc này đặt ra cho Luật Đất đai những yêu cầu:

• Xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước và cụ thể hơn là của các cơ quan nhà nước, các cá nhân có thẩm quyền với tư cách là đại diện chủ sở hữu trước toàn dân. Việc thực hiện quyền sở hữu này phải đảm bảo lợi ích chung của toàn dân - chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện có hiệu quả quyến sở hữu toàn dân đối với đất đai, bảo đảm sự công bằng, linh hoạt trong việc điếu phối đất đai và điều tiết giá trị tạo ra từ đất.
• Bảo vệ được quyến sở hữu toàn dân đối với đất đai cả về nội dung và hình thức, bảo hộ và bảo đảm thực hiện có hiệu quả quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một loại quyền tài sản được nhà nước bảo hộ.

Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Quy hoạch và pháp luật là những cơ sở quan trọng để quản lí, sử dụng đất đai có hiệu quả. Nguyên tắc này đặt ra cho Luật Đất đai những yêu cầu sau:

• Phải có cơ quan thống nhất quản lí đất đai trên phạm vi cả nước.
• Phải xác lập một chế độ quản lí thống nhất dối với đất đai trên phạm vi cả nước.
• Phải xây dựng một hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khoa học làm cơ sở thống nhất quản lí đất đai.

Nguyên tắc ưu tiên, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là loại đất có vai trò đặc biệt quan trọng liên quan đến vấn đề an ninh lương thực, vấn đề bảo vệ môi trường và cuộc sống của con người. Trên thực tế, đất nông nghiệp đang bị thu hẹp diện tích với tốc độ cao do việc đô thị hoá, mở mang các khu công nghiệp, các khu dân cư. Đất nông nghiệp khi được chuyển đổi sang sử dụng vào mục đích khác thường đem lại lợi ích trước mắt cao nhưng lại tiềm chứa những hậu quả bất lợi mang tính lâu dài. Do vậy, việc ưu tiên bảo vộ quỹ đất nông nghiệp là một trong những nguyên tắc quan trọng hàng đẩu của Luật Đất đai.

Nguyên tắc sử dụng đất hợp lí, tiết kiệm, khuyên khích người sử dụng đầu tư làm tảng khả nàng sinh lợi của đất

Do tầm quan trọng của đất đai, sự hạn chế của quỹ đất trong đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của xã hội cùng với đặc tính không hao mòn và việc có thể nâng cao tiềm năng của đất thông qua đầu tư, việc sử dụng đất đai một cách hợp lí, tiết kiộm, khuyến khích người sử dụng đầu tư làm tăng khả năng sinh lợi của đất là vấn để đặc biệt quan trọng của Luật Đất đai.

Cơ quan quản lí

Việc quản lí nhà nước về đất đai được thực hiện chủ yếu bởi cơ quan hành chính có thẩm quyền chung (gồm Chính phủ và ƯBND các cấp) và cơ quan quản lí đất đai chuyên ngành trực thuộc cơ quan hành chính thẩm quyền chung (hệ thống cơ quan tài nguyên và môi trường).

Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lí nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.

UBND các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lí nhà nước về đất đai tại địa phương theo quy định của pháp luật.

Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm giúp Chính phủ và UBND các cấp trong suốt quá trình quản lí đất đai.

Nội dung quản lí

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Căn cứ vào quy định hiện hành về nội dung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất có thể hiểu là việc khoanh định mục đích sử dụng các loại đất trên những tính toán khoa học về số lượng, vị trí theo nhu cầu của đời sống kinh tế - xã hội. Đây là hoạt động phân phối đất đai ở tầm vĩ mô, ở đó nhà nước xác định quy mô diện tích đất để phân bổ cho từng khu vực địa lí, từng ngành nghề, lĩnh vực của xã hội. Quy hoạch sử dụng đất gắn hển với định hướng phát triển kinh tế - xã hội và phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của từng khu vực đất đai.

Kế hoạch sử dụng đất là phân kì thời gian cụ thể để thực hiện quy hoạch. Đây là yếu tố quyết định rất lớn đến tính khả thi của quy hoạch vì nó xác định tiến độ thời gian cụ thể và các cách thức nhất định để đưa đất đai đã được quy hoạch vào sử dụng.

Chính vì vậy, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là hai yếu tố không thể tách rời. Nếu như quy hoạch thiếu tính toán, xa rời thực tế và không có kế hoạch cụ thể thực hiện sẽ gây ra tình trạng “quy hoạch treo”. Tình trạng này xảy ra phổ biến ở Việt Nam trong thời gian qua và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống xã hội. Tình trạng này làm lãng phí đất đai, gây thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất và cản trở việc thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội.

Giao đất, cho thuê đất

Đất đai thuộc hình thức sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, nhưng toàn dân cũng như nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất đai mà thường trao quyến sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất. Giao đất, cho thuê đất là hai phương thức để chuyến giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, giao đất, cho thuê đất được giải thích như sau:

Giao đất là việc nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cáu sử dụng đất.

Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Như vậy, giao và cho thuê đất đều nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất, đều xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Người được giao đất, cho thuê đất dều được cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất. Điểm khác biệt giữa hai hình thức này theo quy định của pháp luật là phương thức thực hiện: giao đất bằng quyết định hành chính còn cho thuê đất thực hiện thông qua hợp đồng. Tuy nhiên, trước khi kí hợp đồng thuè đất thì việc cho thuê cũng phải thể hiện bằng một quyết định hành chính như trường hợp giao đất.

Giao đất hiện nay có hai hình thức: giao không thu tiền sử dụng đất và giao có thu tiền sử dụng đất. Đối với cho thuê đất, Luật Đất đai năm 2013 chia thành hai hình thức: cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần và cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Việc giao đất có thể xác định thời hạn hoặc không xác định thời hạn tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, cho thuê đất luôn được quy định thời hạn sử dụng đất cụ thể.

Ví dụ:

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định của pháp luật được giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở; Tổ chức kinh tế sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán được giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhà nước cho thuê đất.

Giao đất và cho thuê đất là hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp (Primary market). Đây là thị trường diễn ra giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai và người sử dụng đất.

Chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất theo nhu cầu, phù hợp với quy định của pháp luật. Mục đích sử dụng đất là do Nhà nước quyết định. Do đó, người sử dụng đất muốn thay đổi mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc phải tuân theo trình tự mà pháp luật quy định.

Ví dụ: Hộ gia đình ông A được ƯBND cấp huyện cho phcp chuyền mục đích sử dụng 200m² đất nông nghiệp sang đất làm nhà ở.

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là hoạt động điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Hoạt động này được thực hiện khi tình hình kinh tế - xã hội có sự biến chuyển, dẫn đến nhu cầu dối với việc sử dụng đất có sự thay đổi.

Vì việc chuyển mục dích sử dụng đất làm thay đổi mục đích sử dụng đất, nên nó dẫn đến hệ quả là quyến và nghĩa vụ của người sử dụng đất có thể thay đổi theo.

Thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Như vậy, thu hồi đất sẽ dẫn đến hậu quả pháp lí là chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc quyền quản lí đất đai của các chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lí. Việc thu hổi đất có hai ý nghĩa: Thứ nhất, bảo vộ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước; Thứ hai, hỗ trợ cho quá trình điều phối đất đai. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thu hổi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người như: Thu hồi đất khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn; Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe doạ tính mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe doạ tính mạng con người...

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai như: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền...

Đối với người sử dụng đất, thu hồi đất sẽ gây ra những thiệt hại nhất định về vật chất cho họ. Thiệt hại đầu tiên là việc mất đi quyền sử dụng đất - một loại tài sản quan trọng. Nếu trên đất bị thu hồi có tài sản gắn liền thì việc thu hồi đất có thể gây ra các thiệt hại về đối với các tài sản này. Trong trường hợp Nhà nưức thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích an ninh, quốc phòng, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội thì những thiệt hại này có thể được bồi thường theo điều kiện và cơ chế do pháp luật quy định. Ngoài ra, hoạt động hỗ trợ, tái định cư cũng sẽ được thực hiện đối với người có đất bị thu hồi trong những trường hợp cần thiết mà pháp luật quy định đổ giúp họ ổn định đời sống và sản xuất.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gán liền với đất (gọi chung là: Giấy chứng nhận, viết tắt là: GCN)

Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lí đổ nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đẩt hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyến sở hữu tài sản khác gắn liền với đất1.

Việc cấp GCN có hai mục đích: (i) Thông qua việc cáp GCN, Nhà nước xác lập đầy đủ các căn cứ pháp lí để thực hiện quản lí nhà nước về đất đai; (ii) Tạo cơ sở pháp lí để bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo quy định hiện hành, GCN được sử dụng một mẫu chung thống nhất trên phạm vi cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và phát hành. Sự thống nhất này nhằm giúp Nhà nước dễ dàng trong công tác quản lí đất đai và trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thấm quyền cấp GCN được quy định cho ƯBND cấp tỉnh và cấp huyện nơi có đất, tuỳ thuộc vào loại chủ thể sử dụng đất.

Ví dụ:

Đối với chủ thể sử dụng đất là cá nhân trong nước (ông Nguyễn Văn A sử dụngđất làm nhà ở...) thì thẩm quyền cấp GCN thuộc về UBND cấp huyện.

Đối với tổ chức trong nước (Trường Đại học Luật TP. Hỗ Chí Minh...); tổ chức,cá nhân nước ngoài (Công ty Phú Mĩ Hưng...) thì thẩm quyền cấp GCN thuộc về ƯBND cấp tỉnh.

Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện hành chính về đất đai

Giải quyết tranh chấp về đất đai

Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể sử dụng đất trong xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một hoặc nhiều thửa đất. Trong diều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tranh chấp đất đai chính là tranh chấp quyền sử dụng đất. Trong điều kiện kinh tế thị trường, khi quyền sử dụnig đất được coi là một loại hàng hoá thì việc xảy ra tranh chấp đất đai là phổ biến. Bên cạnh tranh chấp quyền sử dụng đất, trên thực tế còn xảy ra các tranh chấp khác có liên quan đến đất đai như tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất... Các tranh chấp này có liên quan dến đất đai nên việc giải quyết chúng ít nhiều cũng bị chi phối bởi pháp luật đất đai, dù đối tượng tranh chấp không phải là đất đai.

Việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm bảo vệ quyền sử dụng đất và các quyền tài sản hợp pháp khác của người sử dụng đất. Theo quy định hiện hành, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai được quy định cho hai hệ thống cơ quan là: cơ quan hành chính (ƯBND) và Toà án nhân dân nơi có đất tranh chấp. Trước khi vụ việc được các cơ quan này giải quyết theo thẩm quyền, các tranh chấp đất đai phải được tiến hành hoà giải tại ƯBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Hoà giải tại UBND cấp xã là một thủ tục mang tính chất bắt buộc. Tính bắt buộc này thể hiện ở việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ chấp nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của các bén đương sự khi vụ việc đã trải qua giai đoạn hoà giải tại ƯBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Ví dụ: Ông A và Ồng B tranh chấp quyền sử dụng 1.000m đất nông nghiệp tại xã Y, huyện X, tỉnh z. Như vậy, trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyến giải quyết, ông A và ông B phải được ƯBND xã Y hoà giải tranh chấp này (trường hợp không thể tự hoà giải).

Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện hành chính vê đất đai Khiếu nại về đất đai là việc các chủ thể yêu cầu cơ quan, cán bộ cơ quan hành chính có thẩm quyền xem xét lại quyết định, hành vi hành chính thực hiện trong quá trình quản lí đất đai khi có cơ sở cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Khiếu kiện hành chính về đất đai là việc các chủ thể khởi kiện vụ án hành chính ra Toà án có thẩm quyền đối với người có quyết định, hành vi hành chính thực hiện trong quá trình quản lí đất đai sau khi đã khiếu nại lần đầu mà không được giải quyết đúng thời hạn hoặc giải quyết không thoả đáng theo quy định của pháp luật.

Ví dụ: UBND huyện X quyết định thu hồi đất ông A đang sử dụng (đây là quyết định hành chính vế đất đai). Nếu không đồng ý với quyết định này thì ông A có quyền khiếu nại đến UBND huyện X. Nếu quá thời hạn giải quyết mà việc khiếu nại không được giải quyết hoặc giải quyết không thoả đáng thì ông A có quyền khởi kiện vụ án hành chính ra Toà án có thẩm quyền.

Quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện hành chính về đất đai nhằm mục đích bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và của các chủ thể khác trước các quyết định, hành vi hành chính về đất đai trái pháp luật của cơ quan nhà nước. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại về đẫt đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về giải quyết khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện về đất đai được thực hiện theo quy định của Luật TTHC năm 2015.

Quyền của người sử dụng đất được chia thành các loại sau:

Quyền chung

Đây là những quyền mà tất cả chủ thể sử dụng đất đều được hưởng trong sử dụng đất đai, không phân biệt về loại chủ thể, bao gồm các quyền:

• Được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
• Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bổi bổ đất nông nghiệp.
• Được nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được bổi thường khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Quyền giao dịch quyền sử dụng đất

Giao dịch quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng của người sử dụng đất. Đây là loại quyến cho phép người sử dụng đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch trên thị trường thông qua phương tiện thanh toán chung là tiền tệ. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất là thể hiện rõ nét nhất việc nhà nước thừa nhận thuộc tính hàng hoá của quyền sử dụng đất. Đây là điều kiện tiên quyct để thực hiện một nền sản xuất hàng hoá theo yêu cầu của nền kinh tế thị trường và sự tồn tại của một thị trường bất động sản chính quy.

Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất có thể được phép thực hiện 7 hình thức giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để thực hiện các giao dịch này, người sử dụng phải đáp ứng các điều chung (điều kiện thực hiện quyền) theo quy định của pháp luật và điều kiện riêng (điều kiện có quyền) tuỳ thuộc vào từng hình thức giao dịch.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thoả thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật. Bản chất của chuyển đổi quyền sử dụng là việc người sử dụng đất dùng “đất đổi đất”. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng chỉ quy định cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn nhằm khắc phục tình trạng manh mún đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp ở nước ta.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thoả thuận phù hợp với quy định pháp luật. Đây là hình thức chuyển quyến sử dụng đất theo phương thức “đất đổi tiền”. Bản chất của nó là việc người sử dụng “bán” quyền sử dụng đất của mình cho người khác.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại giao dịch quyền sử dụng đất quan trọng nhất, vì thông qua nó đất đai được lưu thông trôn thị trường như một loại hàng hoá. Từ đó, việc tích tụ tập trung đất đai phục vụ cho sản xuất lớn có thể được thực hiện dể dàng. Ngoài ra, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là giao dịch đất đai mang tính chất quyết định đối với sự tổn tại và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Chính tầm quan trọng này, quyền chuyển nhượng quyến sử dụng đất được pháp luật quy định rộng rãi cho nhiều loại chủ thể sử dụng đất, bao gồm các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước và cả các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên cho thuê) chuyển giao đất của mình cho chủ thể khác (gọi là bên thuê) để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Bên thuê phải trả tiền thuê và trả lại đất cho bên cho thuê khi hết thời hạn thuê theo thoả thuận trong hợp đồng.

Về bản chất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất cho người khác thuê đất thuộc quyến sử dụng của mình. Vì vậy, giống các giao dịch cho thuê các loại tài sản khác, cho thuê quyến sử dụng đất không làm chuyển “quyền sở hữu quyền sử dụng đất” cho bên thuê, tức giao dịch này không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất.

Tương tự như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được quy định cho nhiều loại chủ thể sử dụng đất khác nhau. Quy định này tạo diều kiện cho quan hệ đất đai trở nên tương đồng hơn với các quan hệ tài sản khác, khi mà chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam có nhiều nét đặc thù.

Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của pháp luật. Kể từ khi quyền sử dụng đất được chính thức thừa nhận là tài sản theo Luật Đất đai năm 1993, quyền sử dụng đất cũng chính thức được coi như một di sản thừa kế của cá nhân.

Thừa kế quyến sử dụng đất vì vậy là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất và đồng thời cũng là một hình thức thừa kế tài sản. Vì vậy, giao dịch này có những đặc điểm và tuân thủ các quy định chung của pháp luật về thừa kế tài sản nói chung theo BLDS. Tuy nhiên, thừa kế quyền sử dụng đất cũng có những đặc trưng riêng về điều kiện đối với chủ thể để lại và nhận thừa kế được quy định trong Luật Đất đai. Trong một số trường hợp nhất định, người được để thừa kế quyền sử dụng đất chỉ được nhận giá trị quyền sử dụng đất thừa kế chứ không được nhận quyền sử dụng đất.

Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho dỏng ý nhận theo thoả thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

Cũng giống như thừa kế quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không mang tính “hàng hoá - tiền tệ” vì không có sự trao đổi về vật chất giữa người chuyển và nhận quyền sử dụng đất. Điểm khác biệt là tặng cho quyền sử dụng đất là quan hệ hợp đồng, còn thừa kế là giao dịch đơn phương.

Tặng cho tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất, là giao dịch hết sức phổ biến trong đời sống người Việt Nam. Tuy nhiên, phải đến Luật Đất đai 2003 quyền giao dịch này mới được ghi nhận. Hiện nay, quyền tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cho nhiều loại chủ thể khác nhau (trừ tổ chức, cá nhân nước ngoài) với những diều kiện tương đối khắt khe so với thừa kế quyền sử dụng đất (chẳng hạn về điều kiện sử dụng đất của người nhận tặng cho).

Thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Về bản chất, thế chấp quyến sử dụng đất là một hình thức giao dịch bảo đảm.

Với quyền thế chấp quyền sử dụng đất, pháp luật đả chính thức coi quyền sử dụng đất là một tài sản đảm bảo quan trọng cho các giao dịch bảo đảm. Đây chính là cơ sở quan trọng giúp cho người có quyền sử dụng đất có thể vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng của mình và bảo đảm tiền vay bằng chính giá trị của mảnh đất này.

Về điều kiện có quyền thế chấp, pháp luật định giống như điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có một số vấn đề mang tính đặc thù là phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất của chủ thể được pháp luật quy định khác nhau. Việc xử lí quyền sử dụng đất thế chấp cũng có những khác biệt nhất định so với việc xử lí các tài sản khác trong các giao dịch bảo đảm.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

Trong một số trường hợp nhất định, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể làm chuyển quyền sử dụng đất, đó là trường hợp góp vốn hợp tác kinh doanh bằng quyền sử dụng đất có làm hình thành nên pháp nhân sử dụng đất mới và trường hợp người sử dụng đất góp vốn vào doanh nghiệp để trở thành thành viên hoặc cổ đông của doanh nghiệp này.

Về điều kiện có quyền, theo pháp luật hiện hành thì chủ thể có quyền chuyên nhượng quyền sử dụng đất sẽ có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, phạm vi góp vốn bằng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định khác nhau tuỳ thuộc vào loại chủ thể sử dụng đất.

Đối với tất cả các giao dịch trcn, người sử dụng đất ngoài việc phải thoả mãn điều kiện có quyền đối với từng giao dịch thì họ còn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 là:

• Có giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Nghĩa vụ chung

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là loại nghĩa vụ áp dụng chung cho tất cả các loại chủ thể sử dụng đất, không phân biệt hình thức sử dụng đất và mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 70 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau dây:

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Thực hiện kê khai đăng kí đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
• Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
• Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
• Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Nghĩa vụ tài chính

Là những khoản đóng góp bắt buộc người sử dụng đất phải thực hiện đối với nhà nước để được trao, được công nhận quyền sử dụng đất hoặc phải thực hiện trong quá trình khai thác, sử dụng đất đai. Quy định về nghĩa vụ tài chính vừa góp phần thực hiện quyền kinh tế của chủ sở hữu nhà nước dối với đất đai thông qua các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất đai, vừa thúc đẩy người sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả hơn.

Theo quy định hiện hành, có tát cả 6 loại nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất có thể phải thực hiện, bao gồm:

Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất dưới hình thức giao phải trả một lần cho nhà nước dể được nhà nước cho phép sử dụng đất vào những mục đích nhất định. Tiền sử dụng đất có thể coi là tiền mà người sử dụng đất phải bỏ ra để “mua” quyền sử dụng đất từ nhà nước. Không phải trường hợp nào người sử dụng đất cũng phải nộp tiền sử dụng đất mà chỉ những trường hợp sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mới phải thực hiện nghĩa vụ này.

Ví dụ: Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán;... thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Nghĩa vụ nộp tiền tiền thuê đất

Tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê phải trả cho nhà nước dể được quyền sử dụng một diện tích đất trong một thời gian nhất định. Khác với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chỉ áp dụng đối với đất thuê. Đây vừa là tiền mà người sử dụng đất phải trả đổ có quyền sử dụng đất, vừa là tiền phải trả cho việc sử dụng đất.

Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất là khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất. Hiện có hai loại thuế sử dụng đất là: thuế sử dụng đất nống nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Mỗi loại thuế áp dụng đối với mỗi loại đất khác nhau. Khác với tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp hàng năm trong suốt quá trình sử dụng đất.

Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

Đây là loại thuế đánh vào thu nhập của người sử dụng đất có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào loại chủ thể sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định áp dụng một trong hai loại thuế: Thuế thu nhập cá nhân và Thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngoại trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp được áp dụng đối với tổ chức sản xuất kinh doanh có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ đối với quyền sử dụng đất

Là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước khi đăng kí quyền sử dụng đất. Đây là lệ phí đãng kí tài sản nhưng được thu như một loại thuế (dựa trên giá trị quyền sử dụng đất). Mức thu lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

Nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính

Là lệ phí hành chính mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước khi được thực hiện các công việc địa chính về đất đai. Mức thu lộ phí địa chính được quy định tuỳ thuộc vào loại công việc địa chính, loại chủ thể sử dụng đất và từng khu vực (không phụ thuộc vào giá trị quyền sử dụng đất).

Ví dụ: Người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất; xin trích lục hổ sơ địa chính thì phải nộp lệ phí địa chính.